关键时刻！重磅会议吹起房地产政策暖风，业内人士：二季度将有更多城市松绑

余思毅

来源： 时代财经

4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。

其中，会议提及房地产市场，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

据诸葛找房数据研究中心数据，今年截止到目前，超85个城市出台松绑政策，松绑次数超百次，松绑内容包含从增加公积金贷款额度、降低首付比例、降低房贷利率、放松限购/限贷/限售出发。

对于“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，华夏新供给经济学研究院院长、财政部原财政科学研究所所长贾康4月29日对时代财经指出，会议是对当前的经济全局作出指导，“80多个城市调整政策跟政治局提出的方向并不矛盾，大方向一致。”

贾康还注意到，会议提到“支持刚性和改善性需求”，这意味着会议指示要给予这方面需求一定的融资支持，“在强调房住不炒的总基调，更多从实际出发，不能一刀切，要坚持一城一策。”

至于“优化商品房预售资金监管”，贾康指出，这一指示是具体到一个很重要的工作要领上，预售资金的监管就要考虑怎样在资金使用方向上合规。事实上，早在今年2月份，住建部制定出台商品房预售资金监督管理办法。

受利好消息刺激，午后开盘，A股跳涨，重回3000点。房地产板块全线飘红，房地产开发概念股上涨4.15%，个股方面，（600162）、（000656）、（000029）等15只股票涨停。

要一城一策，给予刚需与改善性需求金融支持

房地产市场是“灰犀牛”，曾被多次提及。本次政治局会议重申“守住不发生系统性风险底线”，并随后以房地产市场为例子。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对时代财经分析，此表态说明中央意识到当前房地产市场风险的存在，要进行有效管控。

“自去年下半年起，房地产市场销售逐步走弱，房企违约票据增加，大型房企出现现金流问题，行业系统性风险逐步显现，因此，今年二季度还是继续防范房地产市场风险，促进房地产市场健康发展和良性循环。”王小嫱补充道。

至于会议提出“从当地实际出发完善房地产政策”，王小嫱称，今年以来，各城市因城施策，不断在当前的政策基础上松绑，“4月以来，调控密度更大、力度更强，这意味着二季度仍有更多城市加入。”

“当前房地产市场的交易主角已经不是刚需群体了，市场的好转需要改善性需求的撬动，政策定向支持改善性需求值得肯定。”王小嫱进一步指出，一季度以来，定向支持改善性需求的政策较少，政治局表态支持刚性和改善性住房需求，预计未来会增加二手房市场的流动性。

首席分析师杨畅持相同的观点，他认为，从前3个月经济数据来看，房地产市场整体偏弱，包括销售端、竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现信心仍然不足。在此背景下，“从当地实际出发完善房地产政策”的定调，有利于释放各个地方的主动性和积极性，加快实现房地产市场的良性循环。

贾康也认为，在融资方面要保障刚需和改善性需求，跟疫情导致经济下行压力比较大有关。

贾康称，“去年经济工作会议就强调了，我们面对‘需求收缩、供给冲击、预期转弱’三重压力。因此现在特别强调一城一策，不能简单的按一个方向来发力。”

预售资金管理要合规更要优化

值得一提的是，商品房预售资金的监管问题再次被提及。

事实上，早在今年2月份，住建部制定出台商品房预售资金监督管理办法（以下简称《预售金监管办法》），并已发往各省住建厅，后续将由地方住建部门依据该文件的基本原则，调整当地商品房预售资金使用办法。

据《经济观察报》报道，一位接近监管部门人士透露，由于2021年房企暴雷事件频发，购房人、债权人甚至房企申请法院进行划扣预售资金、财产保全的案件增多。因此，《预售金监管办法》要求预售资金必须全程全额监管，但分为一般监管额度和重点监管额度，重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。

王小嫱指出，今年以来，政策的宽松主要是从需求端出发，供应端支持的措施较少，会议明确表态优化商品房预售资金监管，侧面反映了政策支持蔓延到供应端。

“优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流，当前各地预售资金监管政策不一、但普遍较为严格，优化预售资金监管也显得更为重要。一季度南京等城市放松预售资金监管，二季度或更多城市研究优化资金监管细则，给行业提供更多的资金支持，供需两端齐发力共同化解当前市场的风险，促市场平稳发展。”王小嫱补充道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代财经表示，此次中央政治局明确“优化商品房预售资金监管”的内容，充分说明预售资金监管的工作受到重视，且未来的工作方向不是收紧，也不是放松，而是“优化”。

严跃进介绍，地方上预售资金监管政策停留在松还是紧的讨论中，导致此类工作的方向不明，中央此次给予了明确的定调。

严跃进进一步指出，未来对于预售资金监管政策，各地要加快优化和补充，“既然中央政治局明确了对该领域的关注，后续各地不能麻痹，要对既有的政策加快优化，对于没有出台的则要基于房地产短期和中长期发展形势加快出台。”

“在‘优化’过程中，各类资金需要纳入此类监管账户，这个是略偏紧的地方。一些领域则要给予放松，比如说预售资金监管的拨付，防范预售资金沉淀。这两个操作，其实都是有助于减少房地产企业风险。”严跃进提醒道。

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